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农村宅基地迎新变革：菏泽这个县将先试行！

信息发布者：

徐战军

2018-07-10 07:53:43 转载

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近日，山东省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于开展农村宅基地“三权分置”试点促进乡村振兴的实施意见》。

关系到菏泽每一位

在农村有宅基地的人

话不多说，赶紧切入正题

7月2日，山东省召开动员部署会议，启动农村宅基地“三权分置”试点，17个县市区将在2年间探索一系列政策突破。今年12月底前形成初步的制度性成果，2019年6月-12月，组织试点验收。

这17个试点县市区为:济阳、平度、沂源、滕州、东营垦利区、莱阳、临朐、汶上、肥城、威海环翠区、五莲、莱芜高新区、沂南、平原、邹平、阳谷、鄄城。试点期至明年底。

山东省明确规定“三个不能破”：耕地红线不能破，防止受利益驱使减少农用地规模；转让红线不能破，禁止宅基地农户资格权转让；购买对象不能破，严禁城里人到农村买宅基地。

山东农村宅基地现状

“人走了，地退不出，钱进不来”

农村常住人口减少，居民用地反增加

通过一组数据可以看出，截至去年底，全省农村常住人口3944万，比2005年减少1100多万，但农村居民点用地却增加了近40万亩；全省9.1万个自然村，呈现“空心化”的占20—30%。除一户多宅、大量宅基地闲置外，全省户均宅基地面积达到360平方米，远超264平方米的上限，土地浪费严重。

而另外一边，城镇新增建设用地空间却遭遇“天花板”挤压。2017年末全省规划建设用地总规模仅剩59万亩，青岛、烟台等8个市总规模基本达到上限。而从跨省域调剂指标看，“带规划规模”的新增空间价格不菲。今年3月，国务院制定的增减挂钩节余指标跨省域价格标准对山东是每亩80万元。

山东省副省长于国安提到，山东农村居民点总用地规模1846.5万亩，相当于同期城镇建设用地面积1064.9万亩的1.73倍。如此巨大的资产，无论是盘活出来用于城镇建设或产业发展，还是用于融资再发展，带来的资金流入都十分可观。探索农村宅基地“三权分置”，成为盘活农村建设用地资源的重要举措。

农村宅基地“三权分置”

农村宅基地的“三权分置”指的是宅基地的所有权、资格权、使用权，主要目的是活用农村宅基地，让农民能够将闲置的宅基地变成可以直观感受到的财产性收入。

原先宅基地的使用权被限定在农村农户或个人使用。三权分置将不再局限农民使用，存在使用权适度条件转化，当然仅限于使用权。而且重点的适度，这个适度还得根据国家具体政策落实，才能划分界限。同时明确表态了城里人到农村买宅基地是绝对不允许的。

如何落实集体所有权？

倒逼“一户多宅”农民退出宅基地

“一户多宅”超出部分有偿使用

多年来宅基地管理混乱，与村集体所有权虚置和管理缺位有很大关系。

而落实集体所有权，关键在于赋予村集体依法依规行使村庄规划以及宅基地分配、使用、退出、流转等方面的管理职责，切实做到权责一致。

山东省国土厅厅长李琥在《实施意见》说明中提到，任务之一就是要重点探索宅基地有偿使用和退出机制。

这方面，有的省份已经有了成熟经验，比如江西省余江县，对超出规定标准1-50平方米的部分按每年每平方米10元收取费用，每增加50平方米收费标准提高5元，倒逼“一户多宅”农民退出宅基地。山东禹城市也制定了有偿使用办法，36个试点村累计征收有偿使用费740多万元，缴费率达到98%。

根据《实施意见》，山东将探索建立宅基地有偿使用机制。对于因历史造成的超标准占用宅基地、“一户多宅”以及非本集体经济组织成员除继承房屋以外占有和使用的宅基地，探索建立由农村集体经济组织主导下的有偿使用制度，明确有偿使用标准，超出规定面积部分实行有偿使用。

农户宅基地有偿使用或退出后集体取得的收益部分，应当作为集体经济组织的土地增值收益，由集体成员共同分享，主要用于基础设施建设配套、建筑补助等，纳入农村集体资产统一管理，分配情况纳入村务公开内容。

如何保障农户的资格权？

留权不留地，

进城落户可选择保留资格权

所谓资格权，就是农户从集体经济组织那里申请获得宅基地的权利。

对于农户资格权的保障，由各个村集体根据国家规定，结合各自实际，民主协商出一个全体村民都大致认可的资格认定条件，并且一以贯之执行。

资格权的保障形式将探索多种可能性，比如对临近城镇郊区的村庄，或者其他符合集中居住条件的，将探索允许符合条件的农民申请经济适用房、廉租房和换股权、换社保或颁发地票期权等，行使资格权。

比如四川泸县，对自愿退出宅基地使用权的农户，可选择在农村新型社区、农民公寓或农民住宅小区，按成本价购房，同时可自愿选择参加城镇职工医疗保险或城乡居民医疗保险，并享受入户地城镇居民同等的子女入学、再就业培训等政策，政府适当补助。这样，农民群众手中握着“资格权”证书，需要时还可以随时重获，同时享受着城镇居民的同等待遇。

根据此次出台的《实施意见》，山东也鼓励有条件的农户自愿有偿退出资格权，对有退出意向但又不想彻底失去宅基地资格权的农户，可探索采取“留权不留地”、颁发地票期权等方式保留资格权。探索建立宅基地资格权重获制度，自然灾害造成宅基地使用权灭失的、进城落户农民自愿将宅基地无偿退给集体的，可以重新获得宅基地资格权。

如何放活

农村宅基地及农房的使用权？

宅基地不动产权证可抵押贷款

放活农村宅基地及农房的“使用权”是农村宅基地“三权分置”改革的核心，会上，于国安提到，要根据客观情况，灵活把握“适度放活”的边界。

在有条件的地区，将探索开展农村宅基地抵押担保制度，让农民以宅基地的不动产权证作为抵押获得贷款，真正将“沉睡”资产唤醒。浙江省义乌市，一本农村住房不动产权证书可以在银行抵押到30万元，我省已经发放2100万本农村宅基地使用权证，抵押资金的潜力巨大。